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自家包的陽臺 物業(yè)有權強拆嗎?

作者:來源:員工天地時間: 2019-08-22閱讀: 15778次

最近,杭州的王先生拿到了杭州中院的判決書。一審二審,他終究還是輸?shù)袅岁P于包陽臺的官司。

事情起因是,他裝修房子,包了自家的陽臺。一開始,物業(yè)發(fā)函了,要求拆陽臺。王先生沒理會。他沒想到,物業(yè)會從頂樓吊繩子,把陽臺強行拆除了。

王先生一怒之下將物業(yè)公司告上法庭,要求賠償他包陽臺的損失6000元。

杭州中院的判決是,駁回王先生的訴請。


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一場輸?shù)舻墓偎?/strong>


王先生的新房交付后,找人包陽臺。

很快,物業(yè)公司來函,說王先生違反了買房時就簽下的《管理約定》,里面有一條“不得封陽臺”。要求他限期拆除、恢復陽臺原狀。

王先生覺得包自己家的陽臺,也不影響鄰居,為什么不能包?都花了錢了,哪能說拆就拆?他沒有理會物業(yè)的要求。他沒想到的是,一段時間后,物業(yè)公司找人在頂樓采取“繩降”的方式,從外部將王先生家的陽臺強行給拆了。拆除的材料被運到倉庫,讓王先生自取。

王先生很氣憤:“物業(yè)有什么權力,強行把陽臺拆除?。俊庇谑?,他和物業(yè)公司對簿公堂,要求物業(yè)承擔賠償責任。

案子一審二審,最終杭州中院判決,駁回王先生的訴訟請求。法院經(jīng)審理認為,王先生和開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時,書面承諾同意遵守《管理條約》的約定,該書面承諾及物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》,均系雙方真實意思的表示,內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效。作為業(yè)主,臨時管理規(guī)約及物業(yè)管理合同對其具有約束力。

“物業(yè)公司強制拆除業(yè)主搭建的陽臺玻璃窗,其目的是維護小區(qū)公共空間的完整性和確保建筑物的使用安全,但其采用的方式確屬不當,對小區(qū)業(yè)主存在的違章搭建行為,可以采用要求其停止侵害、消除危險等方式予以制止,但不享有代業(yè)主拆除的強制執(zhí)行權?!?/span>

判決書提到,物業(yè)公司在拆除玻璃窗之后將原物放置在倉庫里,可見是進行了拆除而非損毀。

“物業(yè)公司行為方式不當,但拆除行為發(fā)生原因是履行對小區(qū)公共空間的管理和維護職責,并且玻璃窗僅是拆除而非結構性或破壞性的惡意毀損;同時,業(yè)主自己違反《管理規(guī)約》約定在先,且因封閉陽臺本身是違約行為、拆下來的材料也不可能被再次使用。”綜上這些因素,法院作出了駁回的判決。

王先生輸了官司。但他想不明白,自己的房子,自己花錢買的材料,包陽臺也不影響其他業(yè)主,為什么業(yè)主就不能包陽臺?


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浙江澤大律師事務所的張律師認為,包不包陽臺,不是單個業(yè)主或是物業(yè)公司說的算。關鍵要看買房子時,《管理規(guī)約》是如何約定的。

張律師解釋,《管理規(guī)約》是開發(fā)商在銷售物業(yè)之前,為保障物業(yè)的安全與合理使用、維護小區(qū)秩序和環(huán)境制定的規(guī)則。不論業(yè)主是否仔細閱讀過《管理規(guī)約》,在簽訂《購房合同》時,都要書面承諾已詳細閱讀并同意遵守,因此《管理規(guī)約》對業(yè)主具有約束力。而開發(fā)商或業(yè)委會,與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務合同》又賦予物業(yè)公司,對于業(yè)主違反《管理規(guī)約》的行為,有權采取勸阻、制止等方式進行處理。于是,就出現(xiàn)了業(yè)主想要包陽臺,物業(yè)公司出面制止的情況,其實物業(yè)公司也是在根據(jù)物業(yè)服務合同約定,履行管理義務。


一個熱門討論話題

“業(yè)主包陽臺被物業(yè)強拆,打官司為什么輸?”一事,報道后已引來很多討論。

贊成方——

“我家樓層很高,又有小孩子,不包陽臺真的很慌。”

“我家這幢沿馬路,陽臺上總是一層灰,真的想包陽臺啊。”

反對方——

“如果放開包陽臺,小區(qū)外立面肯定不好看,影響房子保值增值。”

能不能包陽臺,一直是杭州眾多業(yè)主群里經(jīng)常聊起的熱門話題。萬家星城小區(qū)的業(yè)主群里,隔三差五就有關于“包陽臺”的討論;另一個樓盤融創(chuàng)時代奧城小區(qū)還未交付,業(yè)主群里對“包陽臺”的討論也是熱火朝天。大家還自發(fā)地在群里發(fā)起投票。

對于包陽臺,各家小區(qū)情形都不一樣。錢報記者采訪了杭州一些小區(qū)的物業(yè)公司。

“綠城的小區(qū),一般情況是不允許包陽臺的。如果每個業(yè)主都按自己的想法包陽臺,會破壞整個外立面的和諧統(tǒng)一。還有關鍵一點是安全考慮,業(yè)主自己包陽臺,存在發(fā)生高空墜物的安全隱患。”春江花月小區(qū)的綠城物業(yè)鞏經(jīng)理告訴錢報記者。

“業(yè)主自己包陽臺,會出現(xiàn)有的包有的不包,有的規(guī)范有的不規(guī)范,勢必會影響建筑物外立面,降低樓盤品質(zhì)。所以買房子之初,業(yè)主們就簽過一個前期物業(yè)服務協(xié)議,約定了不得封閉陽臺?!比f家星城小區(qū)的濱江物業(yè)一位工作人員表示,據(jù)她了解,濱江房產(chǎn)開發(fā)的樓盤都是不能包陽臺的。


一條解決途徑


如果業(yè)主們都很想要包陽臺,有沒有合理的辦法可以達成呢?

住七堡附近綠城楊柳郡小區(qū)的方女士急切地打進錢江晚報熱線,她說入住楊柳郡已經(jīng)2年,當時裝修時考慮到有小孩要把陽臺封起來,但物業(yè)不同意,現(xiàn)在整個小區(qū)陽臺都裸露在外面。物業(yè)的說法是,買房子時,大家就簽了前期物業(yè)服務協(xié)議,不可以封陽臺。業(yè)委會沒有成立,沒辦法修改這個條約。

“如今孩子3歲,正調(diào)皮。我們住在3樓,孩子就喜歡往陽臺跑,真是心累。”方女士剛生了二寶,這個安全隱患,讓還在月子里的她坐立不安。她再次找到物業(yè),但答案還是不能封陽臺——因為入住人數(shù)還不足一半,小區(qū)至今無法成立業(yè)委會,所以還要等待。

“意外不知道什么時候發(fā)生啊!”方女士說,每次看到有小孩墜樓的新聞就很心痛,剛看到錢報報道了又一起悲劇,聯(lián)想到自家顯而易見的安全隱患卻無能為力,感覺很無助。

浙江豐國律師事務所主任陳松濤律師告訴記者,如果業(yè)主們呼聲都很高,其實可以由業(yè)委會出面來做這件事,“《管理規(guī)約》的制定和修改屬于全體業(yè)主的自決事項,如果召開業(yè)主大會會議,經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,就可以修改不得封閉陽臺的約定。這樣,物業(yè)失去了據(jù)以管理業(yè)主封閉陽臺的合同依據(jù),自然不會再限制業(yè)主封閉陽臺了。”

濱江物業(yè)一位工作人員表示,萬家星城小區(qū)去年成立了業(yè)主委員會,業(yè)主有包陽臺的需求可以向他們反映,屆時可以召開業(yè)主大會來表決。

據(jù)記者了解,目前,很多小區(qū)都通過這個途徑包了陽臺。但方女士這種情況就比較尷尬,新小區(qū)業(yè)委會一時成立不了,方女士能做的只有等待,“要業(yè)委會成立后才能重新簽訂物業(yè)管理合同?!?/span>